O que considerar na hora de reformar um imóvel? A reforma é mais adequada ou é melhor demolir e construir de novo? Estas são questões frequentes com a qual muitas pessoas se deparam ao comprar um imóvel antigo e que necessita de muitos reparos e mudanças para se adequar ao interesse e perfil do proprietário. A decisão, se não tomada corretamente, pode representar um grande problema, de consequências difíceis de gerenciar e custos acima do previsto.
O arquiteto Marcio Gifford, do escritório Gifford Arquitetos, sugere, ao comprador sem conhecimento do tema, que leve um profissional especializado para avaliar o imóvel, antes de fechar o negócio, a fim de evitar aborrecimentos e frustrações após a compra do bem. Ainda assim, será necessário definir depois o que fazer para que o imóvel fique no padrão desejado. E aí várias questões devem ser analisadas. Veja as dicas de Gifford sobre o que considerar na hora de reformar um imóvel:
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É preciso muita atenção quando pensar que só "uma reforminha" resolve o assunto. Atualmente, para reformas em apartamentos, é necessário um profissional que se responsabilize pela obra, além de entregar toda a documentação da reforma para o síndico do prédio. Isso inclui: projetos de arquitetura (quando houver modificações de paredes), elétrica e hidráulica (quando houver modificações de pontos de elétrica e hidráulica), memoriais descritivos e dos documentos de responsabilidade pela obra, seja o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) emitido por arquitetos, ou a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida por engenheiros. Sem essa documentação, é grande a probabilidade de que o condomínio não autorize a obra ou até embargue a mesma.
2. Imóveis de rua (casas e lojas)
Dependendo do estado do imóvel e do projeto que se quer implantar, é recomendável avaliar se é melhor reformar ou demolir o imóvel e construir outro novo. Para isso, é importante considerar os seguintes pontos:
Analisar todos os projetos existentes e observar o histórico das obras já realizadas, para que se tenha uma real ideia da condição do imóvel.
Observar a estrutura de sustentação existente, ou seja, pilares, vigas e lajes que podem ser modificadas, com a análise e o parecer de um engenheiro de estruturas, para avaliar se a reforma atenderá o objetivo ou se é mais adequada uma nova construção.
Derrubar paredes, trocar telhados e fazer alterações estruturais na planta original, na fundação e alvenaria pode não compensar, dependendo do projeto que se quer implantar. Por isso, é preciso avaliar o custo da reforma em comparação ao de uma nova construção, com um orçamento bem detalhado.
As alterações devem estar de acordo com a legislação atual de construções. Em determinados casos, por exemplo, o imóvel está localizado no limite da frente do lote, o que era permitido anteriormente, mas não é hoje. Então, para que continue em situação regular, é preciso que se mantenha essa parede frontal, com todas as suas características.
Em caso de demolição total do imóvel, a nova construção deve obedecer à legislação atual, que em determinados casos exige recuos frontais que podem ser de 4 metros ou mais. Além disso, é necessário cumprir todos os demais itens exigidos para a construção do imóvel, como recuos laterais, recuo de fundo, área permeável, taxa de ocupação do terreno, área máxima construída, entre outros. Mais uma vez aqui é aconselhável a contratação de um arquiteto ou engenheiro, para saber exatamente o que é necessário para atender à legislação sobre aquele determinado imóvel.
3. Recomendações para todos os tipos de imóveis
Em caso de reforma, é importante conferir se as plantas existentes estão de acordo com a realidade construída. Com isso, é possível evitar as surpresas que podem acontecer durante uma reforma, e que acabam encarecendo o preço inicial da obra. Outras dicas são:
Ter projetos e planejamento na execução é fundamental, pois a falta deles sempre encarece uma obra, seja ela reforma ou construção. Com todos esses elementos bem executados e planejados, a possibilidade de erros ou modificações acontecerem durante a execução da obra fica bastante reduzida.
A troca da parte hidráulica e elétrica de um imóvel antigo é sempre recomendável, e é melhor fazê-la durante a reforma, e não deixá-la para "mais tarde", porque, depois da reforma concluída, poderá ser necessário quebrar todo o trabalho executado, gerando custos adicionais.
Em caso de reformas parciais, quando se resolve mudar apenas uma determinada parte do imóvel, por considerar que o resto está bom, é necessário estudar e avaliar bem a reforma parcial, para que a parte reformada do imóvel não destoe da parte não reformada, e depois seja necessário realizar uma grande reforma, com um custo e prazo de obra muito acima do desejado. Mais uma vez, a contratação de um arquiteto e um engenheiro é fundamental para o auxílio das decisões que serão tomadas.
Em relação aos custos, revistas especializadas apresentam os custos de todos os itens necessários para uma reforma e construção, assim como o da mão de obra. Esses custos variam de acordo com a região e o padrão dos acabamentos escolhidos. Portanto, a pesquisa de preços de materiais é a melhor dica para quem vai construir ou reformar, porque sempre existem promoções que podem representar uma grande economia na obra.