Mais movimento
Num cenário em que faltam no País mais de 8 milhões de moradias, a possibilidade da aquisição da casa própria causa ansiedade nos interessados, o que diminui seu senso de realidade e os coloca em risco de assumir um compromisso inviável a longo prazo.
Esse comportamento é natural: certamente, as cerca de 700 mil famílias
brasileiras que enfrentam hoje algum tipo de problema para o cumprimento do seu contrato de financiamento habitacional estavam muito entusiasmadas e otimistas quando assinaram seus contratos.
A Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil
(AMM) vê com bons olhos a iniciativa do governo para financiar 1 milhão de moradias; embora as famílias de baixa renda tenham ficado mais uma vez de fora.
O advogado especializado e diretor da Entidade, Tiago Antolini, comenta:
"As famílias situadas entre 1 e 2 salários mínimos são as que mais precisam de facilidades, porque sequer conseguem pagar o aluguel. É nesse segmento que o déficit habitacional é maior. Dentre todos os financiamentos vigentes hoje, apenas 8% contemplam mutuários com até R$1.500,00 de renda familiar" - informa.
"Mas, se o governo vai mesmo financiar 1 milhão de residências, a juros menores e prazos maiores, essa medida é bem vinda, porque o déficit habitacional, de 8 milhões de moradias, diminuirá um pouco", analisa.
Cuidados importantes na compra
O contrato de financiamento de casa própria é algo complexo, com linguagem
inacessível à maioria das pessoas - inclusive advogados (o direito habitacional
é um amplo emaranhado de leis e normas amontoadas ao longo dos últimos 40
anos).
É indispensável o comprador realmente saber quais são os fatores de reajustes,
quanto vai pagar daqui a 5 anos e como funcionará o mecanismo do saldo devedor (muita gente descobre, ao quitar o imóvel, que ainda deve grandes somas. Em alguns casos, é como se estivesse comprando outro imóvel). Além disso, a parte da renda a ser comprometida com o pagamento do financiamento deve ser confortável.
Por outro lado, confundindo a Caixa Econômica Federal, que é agente financeiro - financiador - com o vendedor, muita gente compra imóvel financiado sem os cuidados necessários acreditando estar fazendo negócio com o governo e depois se indigna quando se depara com algum problema.
Vale lembrar, por exemplo, que a vistoria que o fiscal da Caixa faz no imóvel a ser comprado é um trabalho voltado a dar segurança ao banco e não ao comprador. Por isso, essa vistoria não protege o comprador contra quaisquer
irregularidades que venham a ser percebidas depois.
A AMM, que atende hoje mais de 8 mil mutuários de São Paulo, Minas Gerais e
Rio Grande do Sul, está sendo procurada por pessoas desejosas de adquirir a casa própria, mas inseguras quanto à promessas das construtoras.
E elas têm razão, porque nem mesmo a Caixa Econômica Federal ou qualquer outro banco podem garantir a entrega do imóvel. Afinal, são meros financiadores dos compradores.
Tiago Antolini alerta para os cuidados que o comprador deve ter, os quais muitas vezes são esquecidos por conta da ansiedade. "Os muitos problemas que hoje acometem 700 mil mutuários brasileiros decorrem de dois fatos: a complexidade do contrato - que quase ninguém entende, e a inexperiência/falta de conhecimento".
Dicas para uma boa compra
1) Verificar que garantias o Contrato faculta ao comprador quanto ao prazo de
entrega do imóvel. Não admitir tolerância superior a seis meses de atraso e
exigir autorização para a cessação do pagamento e/ou desistência a partir desse
prazo em atraso.
2) Verificar no Contrato que garantias há para a devolução do dinheiro já pago
em caso de desistência legal do comprador por descumprimento do Contrato pela vendedora.
A AMM verifica gratuitamente se tais ítens constam no contrato previsto pela vendedora e orienta o comprador acerca de como e o que exigir.
3) Não comprometer mais que 20 % da renda no pagamento do imóvel +
condomínio, porque os atuais contratos nâo possuem vínculo com a equivalência salarial e qualquer aumento acima do normal nos índices da TR (fator de correção das prestações) pode comprometer todo o financiamento.
4) Dar preferência a contratos que incluam um bom seguro contra desemprego,
desde que os custos adicionais não sejam abusivos.
Essas recomendações se justificam porque os bancos utilizam o sistema de Alienação Fiduciária, que lhes dá maior facilidade para retomada do imóvel. A partir de um atraso de 60 dias na parcela, o banco poderá tomar rapidamente a propriedade e revendê-la em leilões/feirões.
Em caso de situação de inadimplência, o mutuário deve procurar ajuda especializada, para que soluções administrativas ou jurídicas evitem essas consequências.
5) É financeiramente vantajosa a utilização do FGTS e dinheiro de poupança
para uma amortização inicial do valor total, porque a sua remuneração é
sempre menor do que os juros pagos na compra do imóvel.
6) Comparar o teor dos contratos propostos pelos diversos agentes financeiros para um mesmo imóvel, para verificar qual é o mais vantajoso.
7) Comparar o teor dos contratos propostos pelas diversas construtoras para
imóveis equivalentes e levar em consideração as vantagens de cada proposta.
8) Perguntar ao vendedor acerca de todos os pontos do contrato sobre os quais tenha dúvidas. Insistir até que a explicação seja convincente.
9) Conferir no contrato se as taxas de juros, parcelas intermediárias e outros
encargos estão descritos conforme conversado. Tudo, absolutamente tudo o que for tratado, tem de estar escrito no contrato.
10) No caso de condomínio, o imóvel deve ser recebido juntamente com toda a
infra-estrutura prometida.
11) Se o imóvel já existir, não comprá-lo sem examiná-lo antes, sem consultar a
vizinhança sobre o que ocorre no local e sem consultar vizinhos de condomínio sobre as condutas e cobranças praticadas.
12) Nunca comprar imóvel ocupado, porque não há quem possa garantir sua desocupação dentro de prazos determinados.
Para evitar o arrependimento dos compradores, a AMM presta orientação
gratuita em sua sede, aconselhando-os quanto às melhores opções que garantam tranquilidade para a sua compra. Os interessados podem agendar a consulta pelo telefone 08007729660 , ou pelo e-mail mutuarios.sp@ammsaopaulo.com.br.
Serviço:
Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil
Av. Paulista, 2001 - Conj. 606. São Paulo – SP.
Telefone: (11) 3284-8001
Ligação gratuita: 08007729660
E-mail: mutuarios.sp@ammsaopaulo.com.br