Com a recente crise que afetou o Brasil, milhares de pessoas decidiram rescindir o contrato de compra de imóvel, justamente por não terem mais condições de efetuar o pagamento das parcelas.
Quando se busca a construtora para realizar a rescisão, o comprador se vê rendido, pois assinou um contrato sem prestar a devida atenção às cláusulas que tratam do pagamento e, principalmente, da rescisão. O resultado é desastroso: nenhuma restituição do valor pago ou, quando muito, a construtora devolve uma pequena parcela.
Se sentindo lesado, o comprador, em geral, propõe ação judicial para se ver ressarcido em quantia maior. O grande problema, neste caso, é que, como o contrato prevê tantos prejuízos ao comprador, este fica à mercê da interpretação subjetiva do juiz, que pode alterar o teor do negócio ou determinar que se equilibre a relação contratual, de forma a garantir maior ressarcimento ao consumidor.
Isto ocorre quando o contrato é genérico em seu texto, sem objetividade ou, como na maioria dos casos, possui previsões expressas que prejudicam o comprador.
Caso perca uma ação desta natureza, o risco sucumbencial (custas que são pagas caso seja derrotado) é bastante significativo. Um exemplo: se o valor da causa é de R$ 400 mil e o autor é derrotado, deverá pagar entre 10 a 20% deste montante para o advogado da parte contrário, mais custas processuais.
Para diminuir ao máximo riscos como este, o comprador pode – e deve! - investir na assessoria de um advogado, que prestará o suporte na redação, revisão e negociação das condições do contrato. Assim, caso ocorra algum problema, ele será mais fácil e infinitamente mais barato de se resolver.
Vamos listar aqui sete erros comuns que os compradores cometem e que podem ser evitados:
1. Deixar de procurar a consultoria de um advogado: muitos deixam de fazê-lo pensando no gasto imediato, mas não conhecem o risco financeiro que um contrato mal feito pode trazer. Para tentar remediar um problema se gasta muito mais tempo e dinheiro do que na prevenção.
2. Não observar as condições acerca da rescisão: muitos contratos preveem que a construtora, no caso de rescisão, reterá 10% (porcentagem que varia de acordo com o contrato) a título de despesas de manutenção e marketing. No entanto, a porcentagem é calculada sobre o valor total do contrato, e não do que foi efetivamente pago.
Neste caso, por exemplo, se você já pagou R$ 15 mil de um contrato de R$ 300 mil, no momento da rescisão você não será ressarcido, pois a porcentagem (mais ou menos 10%) é calculada sobre o valor do contrato (R$ 300 mil). Se a empresa, no caso, pode reter R$ 30 mil, o valor já é maior que o pago por você.
Para se evitar este tipo de problema, basta fazer prever no contrato que a base de cálculo será o valor efetivamente pago.
3. Não reconhecer firma por verdadeiro das partes, garantidores e testemunhas.
4. Deixar de calcular quanto efetivamente pagará pelo imóvel: muitos compradores se iludem ao dar atenção somente ao valor inicial do contrato, sem calcular qual será o valor final com a incidência da correção monetária e eventuais juros ou taxas.
5. Não prever expressamente quem pagará a taxa de corretagem.
6. Assinatura do instrumento de vistoria sem, efetivamente, ter conferido as condições do imóvel.
7. Não prever multa, caso haja atraso na entrega do imóvel: se a entrega atrasar e o contrato não lhe garantir o recebimento de multa, você dependerá de ação judicial, com todos os custos, riscos e demora.
Estas são apenas alguns dos erros cometidos por quem está adquirindo um imóvel.
Lembre-se que as construtoras possuem uma equipe jurídica responsável por fazer os contratos de maneira que mais as beneficiem. Nada melhor que o comprador também ter ao seu lado um advogado apto a trazer maior equilíbrio e segurança.
Investimento em prevenção é a alma do negócio.
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