A regulamentação da reforma tributária deve reduzir o peso dos impostos sobre as unidades habitacionais do Minha Casa, Minha Vida, o que tende a baratear a compra da casa própria por famílias de menor renda, segundo as estimativas do Ministério da Fazenda.
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Imóveis de alto padrão, por sua vez, pagarão proporcionalmente mais tributos após a implementação do novo sistema tributário.
O secretário extraordinário da Reforma Tributária, Bernard Appy, disse na quinta-feira (25) que o objetivo das regras é tornar o sistema mais progressivo. "Estamos reduzindo o custo do imóvel popular e aumentando um pouco o custo de imóveis de alto padrão", afirmou.
Compra e venda de imóveis realizadas entre pessoas físicas não precisarão recolher os novos tributos, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) federal e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) de estados e municípios.
A única exceção é se ficar constatado que o indivíduo efetua operações de compra e venda de imóveis com recorrência, um indicativo de que trabalha no ramo imobiliário.
O regime específico de tributação de bens imóveis será aplicado principalmente na venda de unidades habitacionais por empresas (construtoras ou incorporadoras).
Haverá dois tipos de ajuste para reduzir a carga tributária, sobretudo para a baixa renda: um deles na base de cálculo, o outro na alíquota, que terá um desconto de 20%.
Para saber o valor do tributo devido, as empresas deverão descontar do preço de venda do imóvel dois redutores, um de ajuste e outro social. Só então será aplicada alíquota -se as estimativas da Fazenda forem confirmadas, a cobrança sobre os imóveis ficaria em 21,2%.
O redutor de ajuste simula o custo das empresas. Como a lógica do novo sistema é tributar apenas o valor agregado, esse gasto precisa ser descontado da base de cálculo. No regime atual, as companhias recolhem impostos, mas não recuperam os créditos relativos aos tributos pagos sobre seus insumos.
"Para poder adequar o passado ao futuro, criamos esse modelo de ajuste na entrada do modelo", disse o secretário.
A lei prevê que o redutor de ajuste corresponde ao valor de referência do imóvel de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026. Nas aquisições a partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor será o menor valor entre o custo de aquisição e o valor de referência.
Por exemplo, se uma incorporadora adquiriu um terreno para erguer um edifício residencial ou um condomínio, o redutor de ajuste será o valor do terreno.
"Comprei um monte de casinha e vou construir um prédio. O valor que eu paguei por todas as casas vai ser o redutor de ajuste na incorporação. Comprei uma fazenda para fazer um loteamento, o valor da fazenda será o redutor de ajuste", explicou Appy.
Além disso, haverá ainda um redutor social, no valor de R$ 100 mil, aplicável à venda de imóveis residenciais novos. A cifra é fixa -por isso, quanto mais caro o imóvel, menor será o impacto do redutor e maior será o tributo cobrado.
Ele deu como exemplo um imóvel do Minha Casa, Minha Vida que seja vendido por R$ 200 mil. "Tira o valor do terreno, digamos, R$ 50 mil. Sobra R$ 150 mil. Tira o redutor social [de R$ 100 mil], sobram R$ 50 mil. Só então aplica a alíquota", descreveu Appy.
O contribuinte terá o valor do tributo a ser recolhido (neste caso hipotético, 21,2% dos R$ 50 mil, ou R$ 10,6 mil). Mas a construtora ainda poderá recuperar os créditos de impostos recolhidos sobre os insumos para erguer a edificação.
O secretário disse que "uma hipótese muito realista" é que o tributo a ser pago seja zero ou que as empresas até tenham créditos a mais para restituir -ou seja, serão na verdade reembolsadas pelos impostos recolhidos sobre seus insumos na fase de construção.
Nos imóveis de alto padrão, o redutor social será pequeno perto do valor de venda que serve de base de cálculo para o imposto. Por isso, a cobrança tende a ficar um pouco maior.
"Vale para todos os imóveis, não só o Minha Casa, Minha Vida. Só que, para o imóvel de R$ 2 milhões, [um redutor de] R$ 100 mil é irrelevante. Para o imóvel de R$ 200 mil, [um redutor de] R$ 100 mil é um efeito muito grande", disse Appy.
"Isso vai tornar o sistema progressivo. O imóvel popular vai pagar menos imposto do que paga hoje, e o imóvel mais caro vai pagar mais, mas não muito [mais]", acrescentou o secretário.
A estimativa de técnicos da pasta é que o alívio na carga seja repassado aos preços dos imóveis, já que a forma de redução na base de cálculo tornará o processo mais transparente, na avaliação do governo.
Além disso, o novo sistema prevê uma cobrança do tributo "por fora", isto é, sobre o preço puro do bem ou serviço. Hoje, a incidência é feita "por dentro", pois o preço já embute o custo estimado com a tributação.
Para viabilizar a aplicação do redutor de ajuste nas operações com imóveis, o projeto de lei prevê a criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que reunirá o valor de referência dos imóveis rurais e urbanos do país.
Ele também valerá caso o imóvel seja usado pelas empresas para aluguel. Nessa situação, o redutor será aplicado de forma fracionada, numa proporção de 1/360 por mês.
