Crise
O avanço do preço dos imóveis novos em Curitiba ainda é um assunto polêmico e que suscita dúvidas entre os compradores. Para o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, a análise da evolução do Custo Unitário Básico da Construção (CUB/m²) sugere a resposta para a variação: os preços subiram porque o custo para construir no Estado disparou. Os dados revelam que, comparando abril de 2010 com o mesmo mês de 2014, o gasto está 74% maior no Estado.
Em valores nominais, o investimento de construtoras e incorporadoras para edificar cada metro quadrado passou de R$ 852,36 para R$ 1.153,13 para o padrão de referência (R8-N). Os dados da Ademi/PR revelam que, considerando de 2010 a março de 2014, o preço dos apartamentos residenciais novos ofertados em Curitiba teve variação média de 34,9%, metade do percentual de reajuste dos insumos da construção civil.
Entre os elementos que compõem o CUB/m², medido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon/PR), as maiores altas foram para equipamentos e mão de obra, que tiveram reajuste de 67,4% e 54,1% para o padrão de referência, respectivamente. Os gastos com despesas administrativas subiram 50,3% e os com materiais 12,6%. "A se manter essa tendência, o custo para construir no Estado deve aumentar ainda mais e, invariavelmente, a diferença será repassada ao consumidor", adianta Selig.
Analisando a participação de cada categoria para a composição do CUB/m², historicamente a mão de obra é que tem a maior representação, correspondendo a mais da metade dos custos. Carga que fica mais pesada a cada ano: em abril de 2010, os recursos para a contratação de funcionários correspondiam a 50,6% das despesas no setor, quatro anos depois, a participação é de quase 60%. No período, e considerando os encargos sociais, a hora de trabalho para pedreiro foi corrigida em 54,3%, a de servente em 53,7% e a de engenheiro em 50,3%.
A variação da proporção para a mão de obra é mais acentuada do que em outros proponentes. Nos últimos quatro anos, as despesas com materiais avançaram 0,5 pontos percentuais (4,4%) e as com equipamentos 0,04 pontos percentuais (0,3%) em representação no índice. Os custos com materiais foram absorvidos pelo crescimento das despesas com mão de obra, tendo a participação no custo da construção reduzida de 45,1% para 37,6%. Itens como porta, esquadria, fio de cobre e locação de betoneira também sofreram correções acima de 50% no período.
Selig lembra ainda que o CUB não inclui todos os itens que são considerados para a determinação do preço por metro quadrado da construção, como despesas em fundação, equipamentos e instalações – entre eles aquecedores, ar-condicionado e calefação -, playground e áreas de recreação, urbanização, regulamentação do condomínio, custos com projetos, impostos e taxas cartoriais, bem como a remuneração do construtor e do incorporador, o que sugere que o aumento das despesas no setor no Estado foi ainda maior.
"Inclusive, as margens das construtoras e incorporadoras estão menores devido ao aumento desses custos de construção e da carga tributária, este em todas as esferas, seja federal, estadual ou municipal. Houve uma cadeia de aumento dos custos. É por isso que somos categóricos em afirmar que o preço dos imóveis novos não vai baixar em Curitiba", destaca o presidente da Ademi/PR.
Terrenos e custas - O empresário lembra ainda que, mesmo passado o boom imobiliário, o preço dos terrenos continua elevado na capital paranaense. Projeção realizada pela entidade de classe aponta um aumento de 71% a 105% no preço médio dos terrenos à venda na cidade, nos últimos anos, com percentual de permuta dos empreendimentos variando de 15% a 18% do Volume Geral de Vendas (VGV) do empreendimento. "O terreno não pode subir acima do imóvel e, em muitos casos, a alta foi muito superior. É evidente que houve especulação na venda de áreas, o que causou distorções. E esse cenário ainda persiste", analisa Selig.
Ele lembra ainda que, no começo desse ano, as taxas cartoriais do Paraná foram reajustadas. Todos os tabelionatos de notas, registro de títulos, registros de imóveis e distribuidores tiveram o preço de seus serviços atualizados já que o Valor de Referência de Custas (VCR) subiu 11,34%, passando de R$ 0,141 para R$ 0,157. Como exemplo, a certidão de registro de imóveis, que custava R$ 9,48, passou para R$ 10,51.